Não muito comum - mas, existem
algumas negociações com imóveis periciados - em valores reais, que os
proprietários repassam com algum tipo de deságio - para interessados
devedores tanto de Execução Fiscal/Dívida Ativa, ou mesmo execuções bancárias
ou comuns, em que o preço pode chegar a 50/60% do valor avaliado (a depender do
imóvel ofertado) e o qual pode ser entregue como dação em pagamento pelo valor
devido, entrega pra penhora ou substituição de penhora. Quitando/suspendendo ou
solvendo o débito do Devedor Tributário ou Civil.
A exemplo:
- Temos
um imóvel numa área beira mar - de alto valor - avaliado em R$
41.200.000,00 (quarenta e um milhões e duzentos mil reais), onde o
proprietário oferece em deságio de 60% (sessenta por cento), fazendo o
devedor ter um ganho de 40% (quarenta por cento) em relação ao valor
devido.
Sendo, também, uma boa maneira do
Devedor pagar e resolver seu débito fiscal/ou/civil e ainda ter lucro com o
deságio!
A dação em pagamento ocorre
quando o credor concorda em extinguir o débito ao receber do devedor uma
prestação diversa da que lhe é devida.
A Penhora, pode ser ofertada pelo
Devedor Executado, quando recebe e citação para pagar ou entregar bens
disponíveis para garantir a Execução. Ou mesmo, pode se requerer a substituição
de penhora por outro bem ofertado, por virtude diversas alegações. Podendo -
eventualmente - ocorrer, nesse caso em específico, do Juiz e o Exequente
negarem o recebimento daquela oferta; mas, mediante os argumentos da parte a 2ª
Instancia, sempre passa a conceder. Eis que as execuções precisam e devem ser
menos onerosa para o devedor.
A Lei Complementar 104/2001 modificou o Código
Tributário Nacional para permitir esse tipo de prática nos casos de dívidas
fiscais.
As instancias civis comuns,
sempre tiveram, e comumente, a absorver dessa pratica. Desonerando bens que são
de serventia empresarial ou mesmo de renda pessoal - para substituir por outro
que traga menor dano ao devedor.
Em relação ao Debito Fiscal, com
a União, Estados e Municípios; algumas cidades já vinham aceitando essa
transação, mas a União só permitiu a prática para seus impostos com a Lei 13.259/2016. A Portaria PGFN 32/2018
passou a estabelecer os critérios para a medida.
Regras para a dação
Só é possível extinguir, via dação
em pagamento de bens imóveis, os débitos inscritos em dívida ativa da União.
Não dá para fazer essa transação com dívidas do Simples Nacional.
Já para casos Civis, além de poder
haver aceite da parte exequente, o bem pode solver a divida, indo para
leilão.
O contribuinte
que quiser transferir um imóvel ao Fisco para extinguir seus débitos deve
apresentar requerimento na unidade da PGFN de seu domicílio tributário. Para
isso, ele deve mostrar que o bem estar em seu nome e livre de quaisquer ônus.
Na negociação com o terceiro, e após o pagamento do valor de deságio pelo
imóvel, esse de pronto, já deve ser repassado para o adquirente.
O pedido deve
abranger a totalidade do débito. Caso o imóvel valha menos do que a dívida, o
contribuinte pode complementar a diferença em dinheiro. Porém, se o bem valer
mais, ele deve renunciar expressamente a receber a diferença da União. Já das
execuções civis - apenas via acordo com o Exequente, poderia existir um
encontro de contas, com algum reembolso - sendo, algo muito peculiar e de
acerto entre as partes. O mais comum é o imóvel seguir para leilão na
finalidade de com a venda do bem a execução ser solvida. Sendo arrecadado valor
acima do débito, seria a única hipótese de se ter algum valor de retorno. Em
geral, o bem já entra de uma forma de ser autossuficiente para solver o débito.
Sandra Valéria
Oliveira Cavalcante
Advogada
82.99972.2383
